Artigo:

Carlos Leite

O PIU NESP - Projeto de Intervenção Urbana do Novo Entreposto de São Paulo: oportunidades de reorganização da cidade

Por Carlos Leite(1)

Ceagesp x NESP. Vila Leopoldina e Perus. 

O metabolismo urbano da cidade de São Paulo opera de forma disfuncional na maior parte de seu território, com um modelo do século 20 e uma dinâmica do século 21.

A rede logística e a cadeia de abastecimento alimentício da cidade são típicas deste grave descompasso, sintomatizado em uma enorme quantidade de caminhões que circulam pelo tecido urbano, aumentando os congestionamentos e poluindo bairros residenciais. Esta situação traz hoje prejuízos à própria logística de abastecimento e distribuição, com ineficiência e desperdício.

Hoje o Ceagesp localizado na Vila Leopoldina é o maior entreposto do país e está em uma área da cidade que muito se transformou nestes cinquenta anos de sua existência e não mais se condiz com seu uso. É a região mais poluída da cidade devido ao absurdo acúmulo de emissões atmosféricas advindas de milhares de caminhões que ali passam diariamente para servir um entreposto funcionalmente ultrapassado e localizado no centro expandido da cidade e de uso residencial e misto.

Os estudos de caso internacionais dos melhores e mais eficientes entrepostos que desenvolvemos apontam, sem exceção, as suas localizações nas bordas das cidades, junto à rede de transportes logísticos e afastados de centralidades de moradores.

O território do Ceagesp, aproximadamente 700 mil m2, somadas às áreas vizinhas imediatas, pode se transformar num bairro contemporâneo pleno, com diversidades de usos e classes, áreas verdes, habitação, inclusive de interesse social, clusters de inovação tecnológica e economia criativa - lembre-se de sua localização próxima à Cidade Universitária -, serviços e comércio, junto à Orla Fluvial requalificada na esquina dos rios Pinheiros e Tietê, localização privilegiada e bem conectada ao sistema de transportes da cidade.


Por outro lado, a chegada do Novo Entreposto de São Paulo (NESP) à região de Perus é uma peça fundamental na engrenagem que constrói uma rara oportunidade estratégica de desenvolvimento urbano para a cidade.

Perus, vetor noroeste de São Paulo, possui a vocação ideal para constituir-se no grande polo logístico da cidade e da Região Metropolitana, ao estar localizado nas bordas da cidade e junto à melhor rede de distribuição logística e de transporte de cargas do país: rodovias Bandeirantes e Anhanguera, Rodoanel, ferrovia, o futuro Ferroanel e ainda o potencial futuro aeroporto de Caieiras. 

Este polo logístico já faz parte do planejamento estratégico da Macrometrópole e da Região Metropolitana e foi sinalizado no novo Plano Diretor Estratégico (PDE). Ou seja, a implementação do NESP em Perus é uma ação bem-vinda e consonante aos planos vigentes.

O NESP, empreendimento privado e constituído por permissionários que operam no setor do abastecimento há décadas, propõe-se a ser o mais moderno e eficiente entreposto do país, com uma implantação gradativa e planejada – cresce enquanto a infraestrutura de suporte também se expande, configurando-se nas próximas décadas em um condomínio logístico de aproximadamente quatro milhões de metros quadrados.

Com sua implementação, a região de Perus beneficia-se daquilo que é mais carente: empregos (estimativa de mais de 30 mil vagas qualificadas), em consonância com a estratégia apontada no PDE de levar oportunidades de trabalho às regiões periféricas predominantemente residenciais, cooperando na redução dos movimentos pendulares (residência-trabalho) que tanto afligem a população, especialmente a mais necessitada. 

Em se concretizando o que está planejado no Projeto de Intervenção Urbana (PIU) do NESP, Perus beneficia-se, também, com a preservação de grandes áreas verdes e doação de áreas institucionais por parte do grupo empreendedor, que somam mais de 700 mil metros quadrados, com claros benefícios socioambientais à população local. Haverá recuperação e preservação de áreas verdes, criação de parque público e área para receber futuros equipamentos públicos destinados à saúde e educação, demandas importantes da região.

A região de Perus foi ao longo das décadas se tornando receptáculo de destinações indesejáveis (lixão, cemitério de presos políticos, fábrica de cimento poluente). Neste sentido, a chegada do NESP é potencial boa nova para a região: oportunidade única de reverter tal tendência histórica e de reverter o status de bairro-dormitório, como uma das regiões periféricas da cidade com alguns dos piores indicadores econômico-sociais e de qualidade de vida.

Assim, a implantação do NESP oferece a oportunidade de se fazer um turning point positivo na região com medidas compensatórias e estruturadas para que durante os próximos 50 anos os empreendedores consigam construir sustentadamente o entreposto e toda a cadeia produtiva associada. Haverá fases subsequentes para a implantação gradativa do empreendimento de forma planejada para que os impactos sejam bem absorvidos e trabalhados coordenadamente.

 

O PIU: Projeto de Intervenção Urbana

O PIU é um instrumento urbano novo e inovador que se constitui pelos estudos técnicos necessários a promover o ordenamento e a reestruturação urbana em áreas subutilizadas e com potencial de transformação na cidade de São Paulo de acordo com o seu marco regulatório urbanístico(2).

Fazem parte dos estudos técnicos a análise do objeto da futura intervenção com caracterização dos seus aspectos sócioterritorias e ambientais; o programa de interesse público (“o coração do PIU”), considerando sua diretriz urbanística; a viabilidade de transformação; o impacto ambiental ou de vizinhança esperado; a possibilidade de adensamento construtivo e populacional e o modo de gestão democrática da intervenção(3).

O PIU constitui-se de algumas etapas essenciais: a primeira, que vai para além da leitura sócio-territorial e ambiental, é a proposta de elaboração de um Programa de Interesse Público específico ao Projeto, que assegure a compatibilidade de seus objetivos e de suas diretrizes com a política de desenvolvimento urbano municipal. Avaliado pela sociedade, através de processo participativo, o interesse público do Programa e sua vinculação com o marco regulatório da cidade é o primeiro passo para a assertividade do Projeto, orientando seus estudos em consonância ao quadro normativo que regula a transformação urbana(4).

Podendo ser iniciado a partir de iniciativa da gestão pública ou da sociedade e iniciativa privada, através de MIP (Manifestação de Interesse Privado), o processo, sempre conduzido pela São Paulo Urbanismo, empresa pública municipal, exige o desejável processo participativo através de consultas e audiências públicas.

Sua regulamentação final ocorre por dois modos distintos: (i) projeto de lei nos casos implantação por meio de operação urbana consorciada, concessão urbanística, área de intervenção urbana ou reordenamento urbanístico integrado ou (ii) decreto nos casos de implantação por meio de outros instrumentos admitidos pelo PDE.

O PIU pode ser visto ainda por conta do marco regulatório da Lei Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (“Zoneamento”; 16.402/16) que determinou que as Zonas de Ocupação Especial (ZOE) "... necessitem de disciplina especial de parcelamento, uso e ocupação do solo com elaboração de PIU, aprovado por decreto, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por Macroárea conforme Quadro 2A…"(5).

As ZOE são os territórios e equipamentos de uso e vocação estratégicos na cidade: aeroportos, CEAGESP, Interlagos, Anhembi, Jóckey Club, etc.

Estando grande parte do território do NESP em Perus dentro de áreas de ZOE, configurou-se a necessidade do PIU NESP.



Os estudos técnicos foram desenvolvidos ao longo do segundo semestre de 2016 e apresentam o programa de interesse público do PIU NESP, aprovado pela Prefeitura de São Paulo, através da São Paulo Urbanismo e Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SMDU) -, tendo ainda absorvido e direcionado contribuições da sociedade advindas da consulta pública, oficina participativa e duas audiências públicas realizadas junto à comunidade local de Perus.

O objetivo final decreto do PIU NESP foi subsidiar a Prefeitura a determinar os parâmetros urbanísticos daquela ZOE e para isso, o trabalho conteve: (i) Proposta de ordenamento urbanístico; (ii) Modelagem econômica da intervenção proposta; (iii) Definição do modelo de gestão de sua implantação; (iv) Proposta de minuta de decreto.

Neste sentido, é importante destacar a segurança oferecida à gestão pública advinda desta nova e inovadora legislação urbanística, onde a ZOE e o PIU demandado, configuram passos fundamentais para que houvesse o ambiente institucional suficiente para o planejamento futuro do respectivo território e entorno.

Pela própria lógica de elaboração de projetos de infraestrutura e de edificações, apenas de posse dos parâmetros construtivos e urbanísticos é possível se fazer um projeto que permita incorporar os elementos necessários para - aí sim - serem conduzidos e discutidos os estudos que endereçam estas questões. Desta forma, o PIU tem a função de elencar estes estudos futuros, como mecanismo de complementação da concepção urbanística, necessária a um projeto desta envergadura e a sua adequada relação com a cidade.

Por outro lado, a complexidade dos estudos efetuados cumpre um papel essencial na formulação das diretrizes de desenvolvimento para o futuro. No processo de ampla discussão ocorrido na elaboração deste documento – o processo de elaboração do PIU -, a percepção das dificuldades promove a alavancagem do sistema de participação geral e inaugura um campo institucional de debates e diálogos e de pactuação com a sociedade dos parâmetros urbanísticos para a construção coletiva de um projeto urbanístico de grande impacto na cidade.

Ou seja, os Estudos Técnicos do PIU endereçam diversas questões sensíveis à interface do NESP com a região de Perus, aponta as possibilidades de mitigação de eventuais externalidades negativas e sinaliza as oportunidades potenciais de uma desejável interface pública na transição entre o projeto e a cidade: nas áreas de destinação institucional e nas conexões com a cidade se apontam diversas possibilidades de acolhimento de equipamentos públicos de importante demanda pela população local; sugere-se possibilidades de novos traçados viários no entorno e infraestrutura de suporte.


A oportunidade da cidade se reinventar

A cidade pode ser reinventada através de ações sistêmicas, táticas e estratégicas. O PIU NESP vem ao encontro de demandas urgentes e integra-se a um conjunto de sinergias de caráter estrutural. Temos aqui um desejável projeto “ganha-ganha”.

Com essa mudança, São Paulo tem uma rara oportunidade de se reinventar em um de seus gargalos estruturais - a cadeia logística de abastecimento de alimentos -, requalificar uma região carente, Perus, e reestruturar outra, a Vila Leopoldina, que poderá receber o primeiro bairro planejado do século 21, com a desativação gradativa do Ceagesp.

Por fim, cabe destacar a fundamental importância do instrumento urbano inovador do PIU, que propicia estas e tantas outras oportunidades de transformação urbana com inclusão socioterritorial na cidade. O PIU NESP, pioneiro por ser o primeiro PIU finalizado na cidade, sinaliza um dos diversos enfoques potenciais da ferramenta de desenvolvimento urbano contemporâneo.


Equipe técnica:
Carlos Leite I Stuchi & Leite Projetos: Modelagem de urbanismo e Coordenação técnica
Domingos Pires e Camila Maleronka I p3urb: Modelagem econômico-financeira e Coordenação estratégica
Kleber Zanchim I SABZ: Modelagem jurídica
Kleber Mendes I Multi: Modelagem ambiental


(1) Urbanista com mestrado e doutorado pela FAU-USP e pós-doutorado pela Universidade Politécnica da Califórnia. É professor na FAU.Mackenzie e pesquisador no IEA.USP. Foi Diretor da São Paulo Urbanismo, PMSP. É diretor de Stuchi & Leite Projetos e Consultoria em Desenvolvimento Urbano.
(2) Decreto 56.901, de 29/032016, que “Dispõe a elaboração de Projeto de Intervenção Urbana, nos termos do artigo 134 da Lei nº 16.050, de 31/072014, Plano Diretor Estratégico (PDE). Ver: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacao-territorial/piu/entenda/
(3) Id ibid.
(4) Id ibid.
(5) Cf Lei Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, 16.402/16. 

 



Publicada originalmente em ARCOweb em 16 de Fevereiro de 2018
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